COVID-19 : le secteur immobilier prié de se réinventer, par DataValue Consulting
A la croisée des enjeux gouvernementaux de maîtrise de la dette des entreprises et la sauvegarde de leur capacité de maintien ou de développement, les grands propriétaires peuvent ressentir une incertitude quant aux stratégies de pilotage immobilier à adopter face aux conséquences de la crise de la COVID-19. Il s’agit d’une séquence opportune à la redéfinition de leur modèle de gestion et de pilotage. Cette crise nous rappelle que la flexibilité doit être accrue et nous démontre également qu’elle peut être un accélérateur d’innovation et de conduite du changement. Abdelaziz Joudar, co-fondateur et directeur général de DataValue Consulting livre son regard sur le sujet du pilotage du parc immobilier dans un contexte de crise post-Covid-19.
Ainsi, si l’on prend le sujet du télétravail, son développement peut avoir un avantage : organiser une gestion des postes physiques, des rotations qui permettront d’augmenter les effectifs sans avoir à acquérir de nouveaux biens ou de nouvelles surfaces. L’immobilier va devoir être de plus en plus évolutif. Nombre de salariés ont pu prendre goût à la souplesse du télétravail, notamment dans la façon d’occuper l’espace et de profiter de différents environnements, différentes pièces de son logement.
C’est d’ailleurs ce que montre le 7ème baromètre Paris Workplace paru fin 2020, d’après lui, une fois la crise passée, les Français souhaiteront télétravailler un peu plus qu’auparavant. Ainsi, entre février et septembre, leur nombre idéal de journées télétravaillées est passé de 1 à 2 par semaine.
Pour autant, le bureau « camp de base » semble tout de même avoir un avenir. Un entre-deux confirmé par la Société Foncière Lyonnaise et l’Ifop qui estimaient d’ailleurs que 63 % des salariés français souhaitaient travailler au moins trois jours par semaine au bureau.
Des impacts multiples qui s’inscriront dans la durée
Avec l’apparition de ce fort besoin d’évolutivité, nourri en grande partie par la crise de la COVID-19, nous nous dirigeons bel et bien vers la fin du modèle de l’open space au profit d’aménagement de bureaux par équipe, par types de projets, plutôt que par vastes plateaux. Afin de ne pas retrouver un effet « confinement » lors du retour au travail, la densité des biens de type tours de bureaux doit être revue.
La sous-occupation des locaux et la sous-location sont les corollaires directs de l’imposition et du développement du télétravail. Le phénomène de la sous-location est plutôt inédit dans la gestion de l’immobilier d’entreprise. Mieux vaut en effet sous-louer plutôt que conserver des locaux inexploités.
Les renégociations de baux sont bien évidemment montées en flèche. Tous deux coincés par la crise, les locataires tentent de réduire ce poste pour maintenir une activité un tant soit peu viable tandis que les propriétaires baissent leur prix pour éviter une perte sèche de clientèle et d’occupation. Les demandes d’étalements de paiements de loyers ou médiations contractuelles, elles aussi en forte augmentation, participent de la même démarche.
Les investissements en équipements sanitaires constitueront un poste de charge significatif qui risque de s’installer dans la durée.
Les cafétérias, halls d’accueil vont devoir être repensés en mode « hybride » pour favoriser l’accueil de visiteurs, rassurer ces derniers et limiter les contacts à risque au sein des bureaux. Certaines entreprises choisiront par conséquent de décentraliser en quittant le modèle du siège façon « vaisseau amiral ». Beaucoup commencent d’ailleurs à dispatcher les locaux dans des surfaces plus petites mais plus nombreuses et mieux réparties géographiquement.
La location d’espaces de co-working est également une solution. L’enquête « Indice du co-working[1]* » indique que le parc d’espaces de travail partagés en location a triplé entre 2017 et 2019. Plus du tiers de ces espaces sont implantés en île de France, une offre en adéquation avec l’implantation des sièges sociaux de grandes entreprises, majoritairement situés en région parisienne. Il faut compter entre 370 euros mensuels (open space) et 470 euros (bureau individuel) par poste de salarié dans ce secteur géographique. Soit 38 fois moins qu’un poste de salarié dans un immeuble du centre parisien…
Quant à la gestion des prestataires, les fournitures et personnels de restauration collective, d’entretien sont également impactés… La distribution de plateaux-repas dans les bureaux permet de limiter les risques de contaminations collectives qui restent élevés dans les cantines. Mais cela pose le problème de la gestion centralisée des commandes, de la distribution et du ramassage des plateaux.
Repenser les systèmes de pilotage dans la « nouvelle normalité »
Les impacts de la crise sanitaire de la COVID-19 évoqués plus haut sont déjà mesurables. Ainsi de nouveaux indicateurs prenant en compte ces bouleversements et ces mutations, actuelles où à venir, émergent de plus en plus en entreprise.
Voici quelques exemples de KPIs bientôt incontournables aux outils de pilotage immobilier.
Services utilisateurs de type Smart building ou Building Information Modeling.
Le développement des équipements et technologies IOT ainsi que du Building Information Modeling (BIM)ouvre la voie à de nouveaux services permettant un monitoring plus poussé. Pour les smart buildings et l’IOT, il s’agira de bénéficier de la présence de capteurs offrant un suivi précis en temps réel.
Le BIM consiste à réaliser une maquette 3D de l’immeuble lors de sa phase de conception, ce qui ouvre la voie à de nombreux avantages, y compris dans la phase de gestion : calcul automatique des quantités de matériaux de construction à prévoir, calcul automatique des métrés, réduction des erreurs, optimisation de la consommation d’énergie selon différents facteurs (exposition solaire, réseaux de fluides…) accès à une multitude de données sur le bien…
Tous ces éléments permettent l’alimentation d’indicateurs tels que :
- l’état de maintenance du bâtiment,
- la consommation électrique et son évolution sur différentes échelles de temps,
- la performance des connexions réseaux et Internet,
- le taux d’occupation,
- la température des différentes zones du bâtiment.
Service bâtiment (attractivité, etc..)
Les grands propriétaires vont devoir proposer de plus en plus de services pour renforcer leur attractivité. On pourra donc mesurer ce niveau par des indicateurs de type :
- niveau de modularité technique d’un immeuble ou d’un plateau,
- réversibilité des surfaces,
- taux d’occupation maximal en conditions d’épidémie,
- présence d’espaces restauration,
- prestations de personnels de restauration,
- mise à disposition de matériel d’impression,
- mise à disposition de matériel de vidéoprojection,
- mise à disposition d’une salle de sport.
Une relation plus souple avec les bailleurs
Les nouveaux enjeux vont exiger une plus grande flexibilité des contrats qui pourra être appréciée selon :
- la possibilité d’une tranche optionnelle : la majorité de la surface sera proposée à prix fixe sur le long terme avec une tranche de surface optionnelle,
- la nature d’une tranche optionnelle : m2 d’ajustement, délai d’obtention des m2 supplémentaires…,
- le niveau de partage du risque,
- la variabilité du loyer en fonction de l’activité du locataire.
Comportement environnemental des bâtiments
L’impact écologique de la construction, de l’état et de l’entretien de biens immobiliers ne peut plus être ignoré. Il pourra être considéré selon différents éléments tels que les indicateurs démarche et norme Haute Qualité Environnementale (HQE).
Services « verts » et cadre de vie
Dans le cadre du développement des considérations et actions RSE (Responsabilité Sociale et Environnementale), les points suivants deviendront des incontournables :
- parking vélos,
- bornes de recharge pour véhicule électriques,
- tri des déchets,
- présence d’espaces verts,
- densité des commerces de proximité.
Les impacts de la crise COVID-19 sur l’immobilier tertiaire, en particulier de bureau, sont clairs et vont pousser les parties prenantes à repenser et ré-organiser la gestion de cet actif.
Décentraliser les implantations, connecter encore davantage les locaux et équipements, flexibiliser les usages des bureaux, inventer de nouveaux services sont autant de nouveaux paradigmes qui, s’ils ne remettent pas en cause l’utilité même du bureau, sont désormais à prendre en compte.
La gestion des locaux commerciaux va pour sa part être impactée par de nouvelles modalités contractuelles et un marché souffrant actuellement de tension, tant au niveau des paiements et de la demande.
Plus que jamais, flexibilité, anticipation, actualisation par de nouveaux KPIs seront les qualités attendues d’un système de pilotage de parc immobilier performant.
[1] Enquête parue sur le blog du site bureauxapartager.com
Télécharger le nouveau livre blanc de DataValue Consulting autour du pilotage du parc immobilier dans un contexte de crise post-Covid-19 : LIVRE BLANC
Vous trouverez dans cet ouvrage :
- Les meilleures pratiques pour construire son outil de pilotage et son référentiel patrimonial
- Comment exploiter les données des smart-building et du Building Information Modeling
- Un bilan de l’impact de la crise sanitaire sur le secteur immobilier
- Les nouveaux KPI du pilotage immobilier
